房貸

人壽房貸上線

大部分人聽到房貸第一個想到的是銀行，其實人壽保險公司也有提供房貸服務喔！
過去幾年因為資金管理暫時停止申請，終於在去年(2024)年中再次開放申請，而去年中開放剛好遇到史上最嚴厲的打房政策，加上各大銀行資金滿水位，很多人銀行申請房貸都被卡住，因此很多人來詢問該如何申請人壽房貸。

不管是一般購屋貸款、轉貸、增貸，或是隨借隨還的理財型房貸(循環型房貸)
我都能夠協助送件申請審核，同時我也是公司房貸對保資格人員，有貸款相關的問題問我就對啦！！
接下來跟大家介紹房貸申請時的流程，包括申請過程中的費用，那就開始吧！

📌申請房貸準備文件

📌房貸申請步驟

房子貸款的管道，主要分為銀行、人壽公司和民間三種，銀行及人壽房貸審核較嚴格，會看信用評分、調閱聯徵紀錄，也會要求有薪資收入，也因為審核較嚴格，所以利率上也比較低，若信用條件良好且有穩定的工作及收入，建議找銀行或人壽申貸。

挑選房貸以低利率為首要考量，建議從平常有信用往來、薪資轉帳或是主要存款的銀行，有機會獲得較優惠的貸款利率。

每家銀行鑑價角度不同，不一定按照買賣成交金額或是實價登錄，通常注重房屋地段、屋齡、用途、坪數大小、樓層、格局、周遭環境、屋況、屋齡以及房屋裝潢等，有些銀行也會視貸款人的資金用途決定貸款金額，鑑價完成即可知道房屋在銀行眼裡的總價值，同時算出願意貸款的成數及金額。

房貸開辦費約：2000元，鑑價的費用約：3000~5000元

貸款人將房屋貸款準備資料，例如貸款申請書、財力證明等相關房屋貸款文件交予銀行，銀行會進行房貸申請的審核。

房貸審核時，最重視的就是「 授信5P 」，包括People（人）、Purpose（資金/不動產用途）、Payment（還款來源）、Protection（債權確保）、Perspective（未來展望），是銀行在評估放款時的評估面向。因此在審核過程中，會調閱貸款人聯徵紀錄，針對工作年資、職業類別、年收入、帳戶存款、以及是否有其他資產作為評估，審核貸款人是否具有還款能力、信用條件是否有瑕疵等，將貸款人條件與房屋條件做綜合評估後，核定貸款額度與利率。

進行簽約與身份核對外，也確認合約內容是否有誤，保障雙方的權益。對保過程會確認：個人基本資料、貸款總金額、房屋貸款利率及可能的變化、貸款年限、還款方式、附加功能、違約金的年限及罰則比例。此外，銀行在承辦房屋貸款流程時，會要求貸款人辦理火險與地震險，以保護不動產抵押物的安全，該保險需持續繳至貸款清償為止，每年都要續保。

住宅火險與地震險年繳保費約2000~4000元

當房貸確認可以辦理後，房貸申請流程最後會做「抵押權設定」。萬一借款人沒有準時還款、或是無力還款時，債權人就有權利成為執行法拍財產後第一順位的債權人，而抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。貸款設定登記規費為貸款金額的千分之一，此外，還需支付書狀費80元。

這裡可以理解為，每貸款100萬，需支付規費1200元
抵押權設定流程，自己請假跑免費，請代書協助則需6~8千元

所有房屋貸款流程完成後，最後一個步驟就是撥款。房貸撥款前，銀行會先確認房屋是否仍有貸款，如果仍有尚未繳完的房貸，在撥款前必須先償還前房貸，待債務清償完畢後，剩餘貸款金額就會撥發至履保專戶內，由履約管理公司保管。在撥款前，銀行當天會打電話跟借款戶確認相關事項，以及是否已經投保火險與地震險。撥款後便完成所有房貸的流程了。

📌注意：還款方式

📌注意：第七波信用管制

貸款成數影響巨大，貸不滿可能導致我們需要多拿出數百萬的自備款，一般自住的購屋貸款，通常是貸款成數最高的，其他不同用途的成數通常較低。以下提供號稱史上最嚴厲的打房政策，央行自 2024 年底以來祭出的第七波房市信用管制措施，在貸款成數和寬限期方面有較多限制，供大家參考。

貸款項目		修正前	第七波選擇性信用管制
自然人	名下有房屋者 第 1 戶購屋貸款	–	無寬限期
	第 2 戶購屋貸款	特定地區限貸 6 成 無寬限期	全國適用限貸 5 成 無寬限期
	第 3 戶以上購屋貸款	限貸 4 成，無寬限期	限貸 3 成，無寬限期
購置高價住宅貸款		限貸 4 成，無寬限期	限貸 3 成，無寬限期
餘屋貸款		限貸 4 成	限貸 3 成
公司法人購置住宅貸款		限貸 4 成，無寬限期	限貸 3 成，無寬限期

房貸問題歡迎來詢問喔！

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